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Maklerverträge, die außerhalb der Geschäftsräume geschlossen werden, unterliegen dem Widerrufsrecht

um es nicht zu lange werden zu lassen darf ich hier die wichtigsten Passagen aus einer Veröffentlichung der Kanzlei Franz zitieren (den ganzen Text können Sie HIER nachlesen)

Ab 13.06.2014 gilt das neue Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge. Demnach ist jeder „außerhalb von Geschäftsräumen“, z. B. im Internet, per E-Mail, Telefon, Fax oder Brief, geschlossene Vertrag belehrungspflichtig und widerrufbar.

Das Widerrufsrecht besteht allerdings nicht bei jedem Maklervertrag. Vielmehr müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
1. Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher
Das gesetzliche Widerrufsrecht setzt zwingend voraus, dass der Makler als Unternehmer handelt und den Maklervertrag mit einem Verbraucher abschließt. Ist der Auftraggeber dagegen ebenfalls Unternehmer, so ist das Widerrufsrecht von vornherein ausgeschlossen. Ob eine Person Verbraucher oder Unternehmer ist, hängt vor allem vom Zweck des beabsichtigten Immobilienkaufs ab.
» Nach der gesetzlichen Regelung ist eine Person dann Verbraucher, wenn mit dem Vertrag überwiegend private Zwecke verfolgt werden (§ 13 BGB).
» Dagegen ist man Unternehmer, wenn der Vertrag zur gewerblichen Tätigkeit gehört (§ 14 BGB).

2. Maklervertrag als “Fernabsatzvertrag” oder “Haustürgeschäft”
Nicht jeder Maklervertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher löst das gesetzliche Widerrufsrecht aus. Erforderlich ist vielmehr, dass der Maklervertrag auf eine spezielle Art zustande kommt. Zu unterscheiden ist hier zwischen “Fernabsatzverträgen” und “Haustürgeschäften”.
a) Maklervertrag als “Fernabsatzvertrag” (§ 312c BGB)
Nach § 312c BGB besteht bei Fernabsatzgeschäften ein Widerrufsrecht. Ein Fernabsatzgeschäft liegt vor, wenn für die Verhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet werden. Entscheidend ist, dass zwischen dem Makler und dem Auftraggeber kein unmittelbarer Kontakt besteht (“Kein Handschlag”). Ein Fernabsatzvertrag liegt daher insbesondere vor, wenn der Maklervertrag durch folgende Kommunikationsmittel zustande kommt:
» Email, Telefon, Kontaktformulare im Internet, Fax, Brief, SMS, usw.
Wichtig: Wird nach einem Kontakt per Email oder Telefon ein persönliches Treffen in den Geschäftsräumen des Maklers vereinbart und erst dort der Maklervertrag geschlossen, so liegt kein Fernabsatzvertrag vor.
b) Maklervertrag als “Haustürgeschäft” (§ 312b BGB)
Nach § 312b BGB besteht auch bei “Haustürgeschäften” ein Widerrufsrecht. Ein Haustürgeschäft liegt insbesondere dann vor, wenn der Maklervertrag an einem Ort geschlossen wird, der kein Geschäftsraum des Maklers ist.
» Beispiel 1: Abschluss des Maklervertrages bei einer Wohnungsbesichtigung.
» Beispiel 2: Abschluss des Maklervertrages im zu verkaufenden Haus des Auftraggebers.

3. Einhaltung der Widerrufsfrist
Der Widerruf des Maklervertrages ist nur dann wirksam, wenn er fristgerecht erklärt wurde. Hinsichtlich der Frist ist folgendes zu beachten:
a) Regel: Widerrufsfrist von 14 Tagen
Sofern ein Widerrufsrecht besteht, beträgt die Widerrufsfrist in der Regel zwei Wochen. Die Frist beginnt mit dem Vertragsschluss (§ 356 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wurde der Kunde dagegen erst nach Vertragsschluss über das Widrerufsrecht informiert, so beginnt die Widerrufsfrist zum Zeitpunkt der Belehrung (§ 356 Abs. 3 BGB).
» Wichtig: Für die Fristwahrung ist die Abgabe der Widerrufserklärung entscheidend. Daher liegt ein fristgerechter Widerruf auch dann vor, wenn die Widerrufserklärung innerhalb der Frist erfolgt ist, aber erst nach deren Ablauf zugeht.
Tipp: Seit der Gesetzesänderung aus dem Jahr 2014 kann die Widerrufserklärung formlos erfolgen, also auch mündlich. Aus Beweisgründen ist jedoch dringend zu empfehlen, den Widerruf per Einwurfeinschreiben zu erklären.
b) Ausnahme: Widerrufsfrist von einem Jahr und 14 Tagen
Die kurze Widerrufsfrist von 14 Tagen gilt nur dann, wenn der Verbraucher über sein Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt worden ist. Verletzt der Makler seine Informationspflichten, so hat dies gravierende Folgen:
» Ohne Belehrung und Aufklärung über das Widerrufsrecht beträgt die Widerrufsfrist insgesamt 12 Monate und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB). Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses.
Wichtig: Für die Widerrufsbelehrung stellt das Bundesministerium für Verbraucherschutz Musterbelehrungen zur Verfügung. Zwar besteht keine Pflicht, diese Belehrungen zu benutzen. Bei Abweichungen von der Musterbelehrung besteht für den Makler jedoch die Gefahr, dass die Widerrufsbelehrung fehlerhaft und daher ungültig ist.

4. Welche Rechtsfolgen hat der Widerruf?
Durch eine wirksame Widerrufserklärung wird der Maklervertrag aufgehoben. Der Auftraggeber schuldet daher keine Provision, falls es durch die Tätigkeit des Immobilienmaklers zum Abschluss eines Kaufvertrages gekommen ist. Der Wegfall des Provisionsanspruchs bedeutet aber nicht, dass der Immobilienmakler mit leeren Händen dasteht. Anstelle der Provision schuldet der Auftraggeber jetzt vielmehr einen Wertersatz für die erbrachten Maklerdienste.
» Der Wertersatz kann genau so hoch sein wie die Provision. Bei der Höhe des Wertersatzes ist nämlich auf die vereinbarte Vergütung abzustellen (§ 357 Abs. 8 BGB).
Sehr Wichtig: Der Anspruch auf Wertersatz besteht nur dann, wenn der Makler seinen Auftraggeber ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Ohne ordnungsgemäße Belehrung kann der Verbraucher den Maklervertrag ohne Wertersatz widerrufen.
» Tipp: Bei fehlerhafter Belehrung über das Widrrufsrecht schuldet der Auftraggeber sogar dann keinen Wertersatz, wenn der Maklervertrag erst nach Abschluss des Kaufvertrages widerrufen wird. Ob eine wirksame Widerrufsbelehrung vorliegt, sollte daher sowohl vom Immobilienmakler als auch vom Kunden sehr genau überprüft werden.

So - aus dem vorher geschilderten ergibt sich nun die Folge dass wir - VOR einer Besichtigung oder weiteren Bearbeitung Ihrer Nachfrage nach einer Immobilie von Ihnen den hier beschriebenen Text unterschrieben von Ihnen erhalten müssen:

„mit der Novellierung des Verbraucherrechts im Juni 2014 sind auch Maklerunternehmen verpflichtet, Kunden über ihre gesetzlichen Widerrufsrechte zu informieren. Damit stärkt der Gesetzgeber die Rechte der Verbraucher. Wir stellen uns diesem Prozess, um Sie als Kunden bestmöglich zu informieren. Der Nachweis, dass der Kunde über sein Widerrufsrecht informiert wurde, obliegt dabei den Unternehmen. Wir sind bemüht diesen Prozess für Sie als Kunden so komfortabel und transparent wie möglich zu gestalten. Sie sehen, dass wir unsere Kunden nicht mit zusätzlichen Modalitäten ärgern möchten, sondern aktiv informieren“

Widerrufsrecht
Sie können Ihre Vertragserklärung innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen in Textform (z. B. Brief, Fax, E-Mail) widerrufen. Die Frist beginnt nach Erhalt dieser Belehrung in Textform, jedoch nicht vor Vertragsschluss und auch nicht vor Erfüllung unserer Informationspflichten gem. Art. 246 § 2 in Verbindung mit § 1 Abs. 1 und 2 EGBGB. Zur Wahrung der Widerrufsfrist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs. Der Widerruf ist zu richten an: Mara’s World Solutions S.L., NIF B72330137, Sabine Wesseln, Camino del lago salado,4, 11130 Chiclana de la Frontera, Tel: (0034) 609.323.347, info@mara-lisa.com , www.mara-lisa.com)

Muster-Widerrufsformular
(Wenn Sie den Vertrag widerrufen wollen, dann füllen Sie bitte dieses Formular aus und senden Sie es zurück, gerne per email)

An
Maras World Solutions S.L.
Camino del lago salado, 4
11130 Chiclana de la Frontera
Spanien
info@mara-lisa.com

Hiermit widerrufe(n) ich/wir (*) den von mir/uns (*) abgeschlossenen Vertrag über den Kauf der folgenden Waren (*)/ die Erbringung der folgenden Dienstleistung (*)

  • Bestellt am (*)/erhalten am (*)
  • Name des/der Verbraucher(s)
  • Anschrift des/der Verbraucher(s)
  • Unterschrift des/der Verbraucher(s) (nur bei Mitteilung auf Papier)
  • Datum
____________________________
(*) Unzutreffendes streichen.


Widerrufsfolgen

Im Falle eines wirksamen Widerrufs sind die beiderseits empfangenen Leistungen zurückzugewähren und ggf. gezogene Nutzungen (z. B. Zinsen) herauszugeben. Können Sie uns die empfangene Leistung sowie Nutzungen (z. B. Gebrauchsvorteile) nicht oder teilweise nicht oder nur in verschlechtertem Zustand zurückgewähren bzw. herausgeben, müssen Sie uns insoweit Wertersatz leisten. Dies kann dazu führen, dass Sie die vertraglichen Zahlungsverpflichtungen für den Zeitraum bis zum Widerruf gleichwohl erfüllen müssen. Verpflichtungen zur Erstattung von Zahlungen müssen innerhalb von 30 Tagen erfüllt werden. Die Frist beginnt für Sie mit der Absendung Ihrer Widerrufserklärung, für uns mit deren Empfang.

Besondere Hinweise
Das Widerrufsrecht erlischt vorzeitig, wenn der Vertrag von beiden Seiten auf Ihren ausdrücklichen Wunsch vollständig erfüllt ist, bevor Sie Ihr Widerrufsrecht ausgeübt haben.

Ende der Widerrufsbelehrung
Erklärung zum Widerrufsrecht
Ich wurde heute am __________ über mein Widerrufsrecht informiert.

Vertragsgegenstand: Maklervertrag über den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrags.

Immobilie: _______________________________________________

Ich bestätige, dass ich mein Widerrufsrecht bislang nicht ausgeübt habe.
Ich beabsichtige nun, weitere Maklerdienstleistungen in Anspruch zu nehmen.
Ich bin einverstanden und verlange ausdrücklich, dass Sie vor Ende der Widerrufsfrist mit der Maklertätigkeit beginnen bzw. diese fortsetzen.

Mir ist bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie mein Widerrufsrecht verliere.

________________ , den ________

______________________________

Unterschrift                                                     

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